Trang chủ | Kinh nghiệm đầu tư | Kiến thức đầu tư bất động sản quan trọng cho nhà đầu tư mới.

Kiến thức đầu tư bất động sản quan trọng cho nhà đầu tư mới.

Tổng hợp kiến thức đầu tư bất động sản với những giấy tờ cần thiết trước khi quyết định xuống tiền đầu tư 1 dự án.

Giấy tờ cần thiết khi mua căn hộ/chung cư hay đất nền.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (Sổ đỏ tổng).

Sổ đỏ là tên gọi nôm na của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Sổ đỏ như là một minh chứng tốt nhất và rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai. Một dự án khi có sổ đỏ tổng tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng.

Mọi dự án bất động sản đều phải có sổ sổ đỏ tổng. Từ sổ sổ đỏ tổng mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Sổ đỏ tổng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.

Sổ đỏ tổng dự án Opal Skyline
Sổ đỏ tổng dự án Opal Skyline

a. Giá trị pháp lý của sổ sổ đỏ tổng:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó sổ đỏ tổng cũng có giá trị pháp lý ngang nhau như sổ đỏ. Nên việc mua đất hoặc chung cư dự án có sổ đỏ tổng rồi thì chắc chắn như mua nhà đã có sổ đỏ.

Về thời hạn sử dụng đất: Sổ đỏ tổng ghi nhận thời gian sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được cấp có thời hạn hay vĩnh viễn là phụ thuộc vào từng loại đất, phụ thuộc vào quy hoạch hoặc mục đích nhà nước cấp đất cho chủ sử dụng.

Sổ đỏ tổng có thể được chuyển nhượng, mua bán, chia nhỏ ra bán, bán một phần…tùy vào nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu.

Người sử dụng đất có sổ đỏ được Nhà nước bồi thường về đất khi có trường hợp đất bị thu hồi,……

Lưu ý khi dự án chưa có sổ đỏ tổng.

Đầu tiên, gặp dự án như vậy thì khỏi xem gì hết cho đỡ mất thời gian của nhau. Tìm dự án khác mua cho nó yên tâm mấy anh/chị à.

Vì sao ư?

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa được chắc chắn. Nhà nước chưa công nhận khu đất đó để làm dự án. Khách hàng tuyệt đối không mua những bất động sản chưa có sổ đỏ tổng.

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng mà đã mở bán thì khách hàng rất có thể sẽ bị lừa với các dự án ma hoặc dự án không tồn tại. Năm 2019 vừa đã lộ tẩy rất nhiều dự án ma với hàng loạt các vụ lừa đào lên đến hàng trăm tỷ đồng. Khách hàng nên tỉnh táo khi mua những bất động sản không có sổ đỏ tổng.

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng mà đã mở bán thì đất tại dự án đó có thể là đất nông nghiệp, không có chức năng làm các dự án để ở. Khách hàng nên xem xét kỹ sổ đỏ tổng của dự án đó để tránh bị lừa đảo.

=>> Ngoài ra trước khi một quỹ đất dự án có sổ đỏ tổng sẽ được nhà nước ra quyết định giao đất. Quyết định giao đất cũng có giá trị pháp lý rất lớn và là cơ sở để cấp sổ đỏ tổng Quyết định giao đất là một quyết định của cơ quan có thẩm quyền giao đất cho một chủ thể nào đó. Sổ đỏ tổng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư. Khách hàng nên tỉnh táo lựa chọn những dự án đã có sổ đỏ tổng để mua.

2. Quy hoạch 1/500.

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện cho thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Quy hoạch 1/500 sẽ được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Quyết định 1/500 dự án Opal Skyline
Quyết định 1/500 dự án Opal Skyline

a. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500.

Tổng diện tích dự án: Bao gồm diện tích xây dựng các công trình bất động sản và các tiện ích khác, hệ thống đường giao thông, nhà chức năng…..

Mật độ xây dựng tại dự án: Tại bản đồ quy hoạch 1/500 của dự an sẽ thể hiện mật độ xây dựng của dự án. Mật độ xây dựng thể hiện số lượng bất động sản tương quan với diện tích mà dự án có được. Thông thường một dự án có mật độ xây dựng càng thấp sẽ càng là một dự án đẳng cấp

Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án: Trong bản đồ quy hoạch 1/500 khách hàng có thể dễ dàng biết được vị trí của bất động sản và cách bố trí tiện ích của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư sẽ tối ưu sự sắp xếp bố trí này để khách hàng có được cuộc sống tốt nhất

Ranh giới hành chính, địa giới hành chính: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ ranh giới hành chính đối với các vùng đất tiếp giáp dự án. Điều này sẽ giúp khách hàng định vị rõ vị trí mà dự án sẽ được xây dựng. Thông thường các dự án sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét ranh giới rất rõ ràng để tránh tình trạng tranh chấp và đè vào quy hoạch khác.

Hình thể của dự án bất động sản: bản đồ 1/500 sẽ thể hiện chi tiết toàn bộ dự án với hình thể ra sao.

Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án: Các con đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án sẽ được thể hiện trong quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này giúp khách hàng hình dung được hệ thống giao thông khi dự án hình thành. Phần nào đó giúp thấy được tương lai phát triển của dự án trong tương lai

b. Lưu ý đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.

Củng giống như “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (Sổ đỏ tổng)” thì anh/chị củng nên về nghỉ ngơi tìm dự án khác mua cho nó an toàn, cho gia đình được vui vẻ, ăn ngủ nghỉ cho nó khỏe, tinh thần không bị hao hụt.

Bởi:

Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 là một dự án chưa có thiết kế hợp pháp. Các cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt các mục có tại dự án. Khi chưa có 1/500 mà đã mở bán dự án thì khách hàng có thể đối mặt với nguy cơ bị thay đổi kết cấu các sản phẩm bất động sản. Diện tích, mặt bằng, vị trí các bất động sản có thể sẽ bị thay đổi

Chưa có quy hoạch 1/500 có thể dự án chưa có đầy đủ tình pháp lý. Có thể dự án chưa có sổ hồng quỹ đất, chưa có quyết định giao đất……Khách hàng sẽ phải đối mặt với nguy cơ cao bất động sản ảo hoặc bất động sản lừa đảo.

c. Lưu ý khi mua bất động sản giai đoạn này.

Đối với đất nền
  • Xem xét năng lực chủ đầu tư: nắm rõ thông tin và năng lực chủ đầu tư dự án, người mua có thể hạn chế các rủi ro trễ hạn giao mặt bằng hoặc thay đổi quy hoạch mà không thương lượng được.
  • Giấy chuyển mục đích sử dụng đất (Sổ đỏ tổng mục 1): Pháp luật đã có quy định rõ ràng là không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, mà chỉ có đất thổ cư mới được cấp phép xây dựng nhà ở. Đất nền này đa số thuộc đất nông nghiệp và đất cây trồng, không được tách thửa, quy hoạch, không được cấp phép xây dựng. Do vậy, người mua cần quan tâm đến giấy chuyển mục đích sử dụng đất để tránh bị đình chỉ dự án.
  • Hợp đồng giao dịch: Khi giao dịch mua bán, chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách hàng dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Sau khi kí hợp đồng dạng này, người mua được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành thủ tục sang tên. Tuy nhiên, nếu hợp đồng có vấn đề, khi xảy ra tranh chấp khởi kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng thì pháp luận rất khó để đảm bảo quyền lợi cho người mua. Do vậy, hợp đồng giao dịch cũng là một trong các loại giấy tờ quan trọng mà người mua cần xem xét kĩ để nhận ra những điều khoản bất lợi cho mình nếu có.

Đối với những người thích rủi ro mua đất nền giai đoạn khi dự án đang chỉ dừng lại ở quyết định 1/500 thì nên lưu ý 3 vấn đề quan trọng bên trên. Bởi không chắc mua dự án ở giai đoạn này sẽ đổi lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư đâu.

Đối với mình thì đầu tư đất nền ăn chắc mặc bền, có sổ hồng riêng từng nền mình mua cho chắc. Lúc đó cầm sổ về yên tâm ăn ngủ nghỉ và sẽ không cảm thấy có lỗi với gia đình, vợ con.

Đối với căn hộ/chung cư

Opal CityView ra mắt T08/2021 tại trung tâm TP. Thủ Dầu Một.

Chắc chắn khi bạn mua dự án căn hộ/chung cư khi dự án đang dừng lại ở quyết định 1/500 giá sẽ rẻ hơn rất nhiều so với khi dự án căn hộ/chung cư đã đi vào hoạt động hoặc khi dự án đã có GPXD. Nếu bạn là người đầu tư hay mua ở trong tương lai gần thì mình nghĩ nên xem xét ở giai đoạn này, bởi lúc này căn hộ đang có giá tốt trong thị trường. Và tùy thuộc vào phân hạng căn hộ mà sẽ có mức giá khác nhau trong khu vực đó.

Nhiều nhà đầu tư hay so sánh giá căn hộ hạng A so với giá căn hộ hạng B, chắc chắn là giá của 2 căn hộ/chung cư này khác nhau rồi. Nếu còn đang thắc mắc về phân hạng căn hộ hạng A-B-C, anh/chị có thể tham khảo thêm bài viết này

Cách phân hạng căn hộ A-B-C trước khi quyết định nên mua căn hộ loại nào?

Những lưu ý thật sự anh/chị nên cân nhắc trước khi xuống tiền.

  • Xem xét năng lực chủ đầu tư: nắm rõ thông tin chủ đầu tư, thông tin các dự án mà họ đã và đang triển khai, tiến độ như thế nào? có bàn giao nhà đúng thời hạn cho khách hàng không? Đây là điều cực kỳ quan trọng, nên anh/chị phải xem xét thật kỹ.
  • Xem xét pháp lý dự án: xem dự án có sổ đỏ tổng hay không? bản quy hoạch chi tiết 1/500 như thế nào?

Mình chỉ có 2 lưu ý quan trọng như này cho nhà đầu tư. Và mình vẫn khuyên nhà đầu tư nên mua của những chủ đầu tư uy tín như: Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Ecopark, Nam Long, Phát Đạt, Tập đoàn Hà Đô, Khang Điền.

3. Giấy Phép Xây Dựng.

Chắc chắn là khi mua từ giai đoạn này trở đi thì nhà đầu tư có thể yên tâm củng tầm 80% của dự án này rồi. Khi giai đoạn này thì đã có ngân hàng bảo lãnh nhà đầu tư khi mua dự án này. Nhưng chắc chắn khi mua giai đoạn này thì giá đã cao hơn lúc mở bán giai đoạn đầu 15-20% giá rồi và thường những sản phẩm còn lại thường còn tầng cao, 3 phòng ngủ là nhiều. Có khi đã hết hàng và phải mua chuyển nhượng lại từ khách đã mua căn hộ này.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng

a. Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện sau đây.

Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt

Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh, bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật.

Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường

Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ

Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh

Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.

Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.

Một dự án bất động sản có giấy tờ pháp lý đầy đủ phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền. Mọi hành vi thi công, xây dựng mà chưa phép đều sẽ là trái pháp luật

4. Bảo lãnh ngân hàng.

Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho người mua thay cho chủ đầu tư. Một dự án có bảo lãnh ngân hàng sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua bất động sản. Ngoài ra các ngân hàng bảo lãnh cũng chính là các ngân hàng có các chương trình vay ưu đãi khi mua bất động sản. Những ưu đãi này có thể lên tới 65 – 70% giá trị bất động sản.

Giấy bảo lãnh ngân hàng
Giấy bảo lãnh ngân hàng

a. Một dự án không có giấy tờ bảo lãnh ngân hàng.

Khách hàng có thể bị treo bất động sản hoặc treo tiền vào dự án nếu chủ đầu tư không thi công hoặc thi công chậm tiến độ

Nguy cơ mất tiền vào các bất động sản. Khi không có các ngân hàng bảo lãnh, các chủ đầu tư sẽ không có những ràng buộc pháp lý nào. Khi chủ đầu tư tuyên bố phá sản sẽ dẫn tới tình trạng mất tiền vào dự án hoặc chỉ nhận được một lượng nhỏ tài sản

Khách hàng đối mặt với nguy cơ chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi mua nhà. Có nhiều chủ đầu tư khi mở bán đã hứa hẹn rất nhiều về lợi nhuận khủng hoặc lãi khủng theo năm. Nhưng đến khi thực hiện lại không thể trả lãi được. Việc ký kết đảm bảo từ phía ngân hàng sẽ giúp khách hàng có cơ hội lấy lại tài sản và lãi của mình khi đã đầu tư vào dự án.

5. Văn bản nghiệm thu phần móng.

Văn bản nghiệm thu phần móng thực chất là việc chứng nhận việc chủ đầu tư thi công dự án. Theo luật đã ban hành thì một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Việc chủ đầu tư xây dựng và được nghiệm thu sẽ chứng tỏ một điều rằng chủ đầu tư rất nghiêm túc và sẽ xây dựng lên dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán khi có văn bản nghiệm thu phần móng có tính pháp lý cao hơn khi dự án xảy ra sự cố.

Văn bản nghiệm thu phần móng
Văn bản nghiệm thu phần móng

a. Một số loại hợp đồng mà khách hàng không nên ký bởi khả năng sẽ rủi ro cao như

Hợp đồng góp vốn: Đây là hợp đồng mang tính chất khách hàng sẽ cùng với chủ đầu tư góp tiền vào để xây dựng dự án. Loại hợp đồng có rủi ro cao bởi chỉ cần chủ đầu tư phá sản hoặc dự án kéo dài thi công sẽ khiến tài sản của khách hàng bị bào mòn hoặc mất trắng.

Hợp đồng ký quỹ: Đây là hợp đồng dạng như đặt chỗ trước nhưng có các điều khoản mang tính chất pháp lý cao hơn. Tuy nhiên loại hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi chỉ cần dự án bị kéo dài chưa được mở bán, hoặc gặp vấn đề gì đó mà chưa thể bán ra. Khách hàng sẽ bị treo tiền tại dự án với các điều khoản hợp đồng

Điểm chung của 2 loại hợp đồng trên là việc chưa có văn bản nghiệm thu phần móng và chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm để triển khai dự án.

Theo dõi ancuvn.com – An Cư Việt Nam tại

Facebook: www.facebook.com/ancuvn

Nguồn: Alan Đức Nguyễn

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Hotline: 0966 856 210
Zalo: 0966.856.210
Scroll to Top

Tổng hợp kiến thức đầu tư bất động sản với những giấy tờ cần thiết trước khi quyết định xuống tiền đầu tư 1 dự án.

Giấy tờ cần thiết khi mua căn hộ/chung cư hay đất nền.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (Sổ đỏ tổng).

Sổ đỏ là tên gọi nôm na của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Sổ đỏ như là một minh chứng tốt nhất và rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai. Một dự án khi có sổ đỏ tổng tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng.

Mọi dự án bất động sản đều phải có sổ sổ đỏ tổng. Từ sổ sổ đỏ tổng mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Sổ đỏ tổng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.

Sổ đỏ tổng dự án Opal Skyline
Sổ đỏ tổng dự án Opal Skyline

a. Giá trị pháp lý của sổ sổ đỏ tổng:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó sổ đỏ tổng cũng có giá trị pháp lý ngang nhau như sổ đỏ. Nên việc mua đất hoặc chung cư dự án có sổ đỏ tổng rồi thì chắc chắn như mua nhà đã có sổ đỏ.

Về thời hạn sử dụng đất: Sổ đỏ tổng ghi nhận thời gian sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được cấp có thời hạn hay vĩnh viễn là phụ thuộc vào từng loại đất, phụ thuộc vào quy hoạch hoặc mục đích nhà nước cấp đất cho chủ sử dụng.

Sổ đỏ tổng có thể được chuyển nhượng, mua bán, chia nhỏ ra bán, bán một phần…tùy vào nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu.

Người sử dụng đất có sổ đỏ được Nhà nước bồi thường về đất khi có trường hợp đất bị thu hồi,……

Lưu ý khi dự án chưa có sổ đỏ tổng.

Đầu tiên, gặp dự án như vậy thì khỏi xem gì hết cho đỡ mất thời gian của nhau. Tìm dự án khác mua cho nó yên tâm mấy anh/chị à.

Vì sao ư?

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa được chắc chắn. Nhà nước chưa công nhận khu đất đó để làm dự án. Khách hàng tuyệt đối không mua những bất động sản chưa có sổ đỏ tổng.

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng mà đã mở bán thì khách hàng rất có thể sẽ bị lừa với các dự án ma hoặc dự án không tồn tại. Năm 2019 vừa đã lộ tẩy rất nhiều dự án ma với hàng loạt các vụ lừa đào lên đến hàng trăm tỷ đồng. Khách hàng nên tỉnh táo khi mua những bất động sản không có sổ đỏ tổng.

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng mà đã mở bán thì đất tại dự án đó có thể là đất nông nghiệp, không có chức năng làm các dự án để ở. Khách hàng nên xem xét kỹ sổ đỏ tổng của dự án đó để tránh bị lừa đảo.

=>> Ngoài ra trước khi một quỹ đất dự án có sổ đỏ tổng sẽ được nhà nước ra quyết định giao đất. Quyết định giao đất cũng có giá trị pháp lý rất lớn và là cơ sở để cấp sổ đỏ tổng Quyết định giao đất là một quyết định của cơ quan có thẩm quyền giao đất cho một chủ thể nào đó. Sổ đỏ tổng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư. Khách hàng nên tỉnh táo lựa chọn những dự án đã có sổ đỏ tổng để mua.

2. Quy hoạch 1/500.

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện cho thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Quy hoạch 1/500 sẽ được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Quyết định 1/500 dự án Opal Skyline
Quyết định 1/500 dự án Opal Skyline

a. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500.

Tổng diện tích dự án: Bao gồm diện tích xây dựng các công trình bất động sản và các tiện ích khác, hệ thống đường giao thông, nhà chức năng…..

Mật độ xây dựng tại dự án: Tại bản đồ quy hoạch 1/500 của dự an sẽ thể hiện mật độ xây dựng của dự án. Mật độ xây dựng thể hiện số lượng bất động sản tương quan với diện tích mà dự án có được. Thông thường một dự án có mật độ xây dựng càng thấp sẽ càng là một dự án đẳng cấp

Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án: Trong bản đồ quy hoạch 1/500 khách hàng có thể dễ dàng biết được vị trí của bất động sản và cách bố trí tiện ích của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư sẽ tối ưu sự sắp xếp bố trí này để khách hàng có được cuộc sống tốt nhất

Ranh giới hành chính, địa giới hành chính: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ ranh giới hành chính đối với các vùng đất tiếp giáp dự án. Điều này sẽ giúp khách hàng định vị rõ vị trí mà dự án sẽ được xây dựng. Thông thường các dự án sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét ranh giới rất rõ ràng để tránh tình trạng tranh chấp và đè vào quy hoạch khác.

Hình thể của dự án bất động sản: bản đồ 1/500 sẽ thể hiện chi tiết toàn bộ dự án với hình thể ra sao.

Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án: Các con đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án sẽ được thể hiện trong quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này giúp khách hàng hình dung được hệ thống giao thông khi dự án hình thành. Phần nào đó giúp thấy được tương lai phát triển của dự án trong tương lai

b. Lưu ý đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.

Củng giống như “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (Sổ đỏ tổng)” thì anh/chị củng nên về nghỉ ngơi tìm dự án khác mua cho nó an toàn, cho gia đình được vui vẻ, ăn ngủ nghỉ cho nó khỏe, tinh thần không bị hao hụt.

Bởi:

Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 là một dự án chưa có thiết kế hợp pháp. Các cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt các mục có tại dự án. Khi chưa có 1/500 mà đã mở bán dự án thì khách hàng có thể đối mặt với nguy cơ bị thay đổi kết cấu các sản phẩm bất động sản. Diện tích, mặt bằng, vị trí các bất động sản có thể sẽ bị thay đổi

Chưa có quy hoạch 1/500 có thể dự án chưa có đầy đủ tình pháp lý. Có thể dự án chưa có sổ hồng quỹ đất, chưa có quyết định giao đất……Khách hàng sẽ phải đối mặt với nguy cơ cao bất động sản ảo hoặc bất động sản lừa đảo.

c. Lưu ý khi mua bất động sản giai đoạn này.

Đối với đất nền

Đối với những người thích rủi ro mua đất nền giai đoạn khi dự án đang chỉ dừng lại ở quyết định 1/500 thì nên lưu ý 3 vấn đề quan trọng bên trên. Bởi không chắc mua dự án ở giai đoạn này sẽ đổi lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư đâu.

Đối với mình thì đầu tư đất nền ăn chắc mặc bền, có sổ hồng riêng từng nền mình mua cho chắc. Lúc đó cầm sổ về yên tâm ăn ngủ nghỉ và sẽ không cảm thấy có lỗi với gia đình, vợ con.

Đối với căn hộ/chung cư

Opal CityView ra mắt T08/2021 tại trung tâm TP. Thủ Dầu Một.

Chắc chắn khi bạn mua dự án căn hộ/chung cư khi dự án đang dừng lại ở quyết định 1/500 giá sẽ rẻ hơn rất nhiều so với khi dự án căn hộ/chung cư đã đi vào hoạt động hoặc khi dự án đã có GPXD. Nếu bạn là người đầu tư hay mua ở trong tương lai gần thì mình nghĩ nên xem xét ở giai đoạn này, bởi lúc này căn hộ đang có giá tốt trong thị trường. Và tùy thuộc vào phân hạng căn hộ mà sẽ có mức giá khác nhau trong khu vực đó.

Nhiều nhà đầu tư hay so sánh giá căn hộ hạng A so với giá căn hộ hạng B, chắc chắn là giá của 2 căn hộ/chung cư này khác nhau rồi. Nếu còn đang thắc mắc về phân hạng căn hộ hạng A-B-C, anh/chị có thể tham khảo thêm bài viết này

Cách phân hạng căn hộ A-B-C trước khi quyết định nên mua căn hộ loại nào?

Những lưu ý thật sự anh/chị nên cân nhắc trước khi xuống tiền.

Mình chỉ có 2 lưu ý quan trọng như này cho nhà đầu tư. Và mình vẫn khuyên nhà đầu tư nên mua của những chủ đầu tư uy tín như: Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Ecopark, Nam Long, Phát Đạt, Tập đoàn Hà Đô, Khang Điền.

3. Giấy Phép Xây Dựng.

Chắc chắn là khi mua từ giai đoạn này trở đi thì nhà đầu tư có thể yên tâm củng tầm 80% của dự án này rồi. Khi giai đoạn này thì đã có ngân hàng bảo lãnh nhà đầu tư khi mua dự án này. Nhưng chắc chắn khi mua giai đoạn này thì giá đã cao hơn lúc mở bán giai đoạn đầu 15-20% giá rồi và thường những sản phẩm còn lại thường còn tầng cao, 3 phòng ngủ là nhiều. Có khi đã hết hàng và phải mua chuyển nhượng lại từ khách đã mua căn hộ này.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng

a. Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện sau đây.

Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt

Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh, bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật.

Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường

Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ

Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh

Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.

Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.

Một dự án bất động sản có giấy tờ pháp lý đầy đủ phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền. Mọi hành vi thi công, xây dựng mà chưa phép đều sẽ là trái pháp luật

4. Bảo lãnh ngân hàng.

Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho người mua thay cho chủ đầu tư. Một dự án có bảo lãnh ngân hàng sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua bất động sản. Ngoài ra các ngân hàng bảo lãnh cũng chính là các ngân hàng có các chương trình vay ưu đãi khi mua bất động sản. Những ưu đãi này có thể lên tới 65 – 70% giá trị bất động sản.

Giấy bảo lãnh ngân hàng
Giấy bảo lãnh ngân hàng

a. Một dự án không có giấy tờ bảo lãnh ngân hàng.

Khách hàng có thể bị treo bất động sản hoặc treo tiền vào dự án nếu chủ đầu tư không thi công hoặc thi công chậm tiến độ

Nguy cơ mất tiền vào các bất động sản. Khi không có các ngân hàng bảo lãnh, các chủ đầu tư sẽ không có những ràng buộc pháp lý nào. Khi chủ đầu tư tuyên bố phá sản sẽ dẫn tới tình trạng mất tiền vào dự án hoặc chỉ nhận được một lượng nhỏ tài sản

Khách hàng đối mặt với nguy cơ chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi mua nhà. Có nhiều chủ đầu tư khi mở bán đã hứa hẹn rất nhiều về lợi nhuận khủng hoặc lãi khủng theo năm. Nhưng đến khi thực hiện lại không thể trả lãi được. Việc ký kết đảm bảo từ phía ngân hàng sẽ giúp khách hàng có cơ hội lấy lại tài sản và lãi của mình khi đã đầu tư vào dự án.

5. Văn bản nghiệm thu phần móng.

Văn bản nghiệm thu phần móng thực chất là việc chứng nhận việc chủ đầu tư thi công dự án. Theo luật đã ban hành thì một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Việc chủ đầu tư xây dựng và được nghiệm thu sẽ chứng tỏ một điều rằng chủ đầu tư rất nghiêm túc và sẽ xây dựng lên dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán khi có văn bản nghiệm thu phần móng có tính pháp lý cao hơn khi dự án xảy ra sự cố.

Văn bản nghiệm thu phần móng
Văn bản nghiệm thu phần móng

a. Một số loại hợp đồng mà khách hàng không nên ký bởi khả năng sẽ rủi ro cao như

Hợp đồng góp vốn: Đây là hợp đồng mang tính chất khách hàng sẽ cùng với chủ đầu tư góp tiền vào để xây dựng dự án. Loại hợp đồng có rủi ro cao bởi chỉ cần chủ đầu tư phá sản hoặc dự án kéo dài thi công sẽ khiến tài sản của khách hàng bị bào mòn hoặc mất trắng.

Hợp đồng ký quỹ: Đây là hợp đồng dạng như đặt chỗ trước nhưng có các điều khoản mang tính chất pháp lý cao hơn. Tuy nhiên loại hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi chỉ cần dự án bị kéo dài chưa được mở bán, hoặc gặp vấn đề gì đó mà chưa thể bán ra. Khách hàng sẽ bị treo tiền tại dự án với các điều khoản hợp đồng

Điểm chung của 2 loại hợp đồng trên là việc chưa có văn bản nghiệm thu phần móng và chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm để triển khai dự án.

Theo dõi ancuvn.com – An Cư Việt Nam tại

Facebook: www.facebook.com/ancuvn

Nguồn: Alan Đức Nguyễn